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北京二手房市場再現(xiàn)坐地漲價瘋狂

　　京城二手房市場再現(xiàn)坐地漲價瘋狂

　　賣方幾分鐘漲幾萬元，幾天內(nèi)漲十幾萬元比比皆是；業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為市場已現(xiàn)價格恐慌

　　進(jìn)入炎熱夏季，隨著新房價格持續(xù)高漲，及新“地王”的誕生，北京二手房業(yè)主的掛牌價也節(jié)節(jié)攀高。早在3月下旬開始，業(yè)主們就開始調(diào)高報價。進(jìn)入四五月份，開發(fā)商提價支持了二手房業(yè)主的漲價心理，6月廣渠門“地王”的出現(xiàn)，更是刺激了業(yè)主們的漲價信心，導(dǎo)致目前二手房市場上業(yè)主的坐地漲價現(xiàn)象越來越明顯。與2007年前后出現(xiàn)的業(yè)主坐地漲價現(xiàn)象有明顯不同的是，本輪行情下的坐地漲價現(xiàn)象業(yè)主心態(tài)似乎更加激進(jìn)，給人的感覺是，漲幅比一手房更加“離譜”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場出現(xiàn)價格恐慌和房源恐慌。

　　6月頻現(xiàn)業(yè)主坐地漲價

　　上半年的前5個月，北京二手房市場的價格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。但受交易量上升，置業(yè)意愿顯著增強(qiáng)的影響，到了6月，價格上漲較為明顯，最為突出的現(xiàn)象是，二手房市場上業(yè)主的坐地漲價幾乎成為普遍現(xiàn)象。

　　與2007年前后出現(xiàn)了業(yè)主坐地漲價現(xiàn)象有明顯不同的是，本輪行情下的坐地漲價現(xiàn)象業(yè)主心態(tài)似乎更加激進(jìn)，給人的感覺是，漲幅比一手房更加“離譜”。

　　據(jù)記者的調(diào)查顯示，業(yè)主幾分鐘上調(diào)幾萬元，幾天上調(diào)十幾萬元已經(jīng)成為最近市場上常見現(xiàn)象。

　　以CBD區(qū)富力城為例，2008年，富力城二手房成交均價最高時為21000元/平米，較高的成交個案均價達(dá)到了22000元—23000元/平米。

　　在今年1月份，富力城二手房成交均價跌至17900元/平米，低價成交的個案均價達(dá)到過16000元/平米，這也是2009年上半年的最低價。

　　但是最近，部分業(yè)主一下將掛牌價提高到了25000元-26000元/平米。

　　從這樣一現(xiàn)象來看，富力城出現(xiàn)如此高的二手房價，一方面證明了富力城周邊環(huán)境及其配套設(shè)施得到廣大購房者的認(rèn)可，另一方面，也反映出了富力城部分業(yè)主盲目的、不理智的投機(jī)心態(tài)。

　　而近期，同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。尤其是土地市場連續(xù)出現(xiàn)“天價土地”后，買賣雙方出現(xiàn)了不同程度的房源和價格恐慌，甚至有業(yè)主坐地漲價之后，還擔(dān)心自己的房子賣虧了。

　　與此同時，不少購房者抱怨：怎么現(xiàn)在的二手房房價竟然超出了2008年的最高價，這樣的高價能否維持下去。

　　上半年多個區(qū)域成交量翻兩番

　　在業(yè)主坐地漲價，大幅度拉高二手房價格的同時，交易量也在突飛上漲，2009年上半年交易量超過10萬套，是2008年上半年交易總量的三倍，較去年同期增長233%；參考?xì)v史數(shù)據(jù)，即使在房產(chǎn)市場交易活躍的2007年，全年的市場交易總量也僅為9萬套。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)市建委公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年上半年，諸如廣渠路、方莊、望京、右安門、八通沿線、清河、亞奧等典型區(qū)域二手房成交量同比漲幅均在200%以上，在整個市場中屬于領(lǐng)漲區(qū)域。

　　■ 觀點(diǎn)

　　價格恐慌+房源恐慌

　　隨著廣渠路15號以樓面地價達(dá)16240元/平米的超高價落入中化方興手中，整個6月乃至上半年北京的一二三級房地產(chǎn)市場都可以用“瘋狂”來形容。成交量、成交價屢創(chuàng)新高。

　　綜合目前北京樓市在6月的表現(xiàn)，一位中介公司負(fù)責(zé)人表示，可以用3個“恐慌”來形容：一是今年來的房產(chǎn)市場已經(jīng)形成價格恐慌，坐地起價在二手房市場已經(jīng)非常普遍。

　　二是房源恐慌，土地市場地王記錄一個月3次刷新。商品房市場上半年連續(xù)6個月供少于求，商品房中住宅庫存由年初的148173套減少到目前的109547套，庫存的中小面積房源消化非常快。二手房市場上半年成交量就突破了10萬套，一套二手房近10人競價購買在各大中介公司都有出現(xiàn)。

　　三是通貨膨脹恐慌，現(xiàn)在的房產(chǎn)市場包括土地，商品房及二手房市場都出現(xiàn)了對通貨膨脹恐慌引起的投資需求上漲的現(xiàn)象。

　　盲目漲價會喪失賣房機(jī)會

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，目前的市場支撐不了比2008年更高的成交價格，業(yè)主盲目漲價將喪失賣房的最佳機(jī)會。

　　胡景暉認(rèn)為，目前二手房購買者絕大多數(shù)是用于自住的，他們的需求是剛性的，但是他們的購房預(yù)算也是剛性的。任何購房者都不會在同等性價比的多套房里選擇最貴的那套。

　　另外，目前整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，購房人的收入預(yù)期也不穩(wěn)定和樂觀，在這種情況下選擇大幅漲價是一種不理智的行為。此外，哄抬房價、惡意毀約的業(yè)主是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。

　　■ 案例

　　人物：業(yè)主安先生

　　地王拍出后賣出小區(qū)最高價

　　廣渠路15號地拍出“地王”價的第二天，安先生(化名)賣出了小區(qū)最高二手房價。安生生是在2006年初買了沿海賽洛城一套一居室，由于希望升級為兩居，上周日在一家中介門店掛出去了，報價是94萬元。

　　從周一起，他每天都會接到咨詢的電話，要看房的人一撥接一撥，安先生的家人建議，是不是把價格上調(diào)一點(diǎn)，反正感覺再加點(diǎn)也能賣出去，即使賣不出去，短期也不用著急，因?yàn)閮烧韭愤h(yuǎn)的廣渠路15號地要拍了，價格肯定會上去的。

　　安先生聽從家人的意見，將價格調(diào)整到了100萬元，但是隨后的兩天看房的人依然較多。周二傳出廣渠路15號地高價成交的消息，安先生立即把售價上調(diào)到了105萬。沒想到周三晚上有人過來看房，據(jù)說是剛大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生，家里資助了一部分錢購房。

　　經(jīng)過兩次上調(diào)價格后，仍有人來看房，當(dāng)時安先生心里也沒有底，就對這個買家講：如果今天不下定金，明天將價格調(diào)整到110萬元。那個女孩在最后決定先下定金。

　　安先生已經(jīng)多次“跳價”，自己也覺得過意不去了，加上據(jù)中介說，105萬元在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)記錄了，周三晚上他接受了這個買家的定金。

　　“房子還會漲嗎？我賣虧了嗎？賣完房后，安先生心里有幾個問號冒了出來。

　　人物：購房者王先生

　　買家競購 三天漲14萬

　　5月底，王先生(化名)接到中介的電話，稱他看好的一套小兩居，可以看房了。這是一套東北四環(huán)外90年代的房子，報價100萬元。當(dāng)他到樓下的時候，就看到有幾個客戶已來看房了。

　　王先生試探性地和女主人講價，說99萬元就買下，正當(dāng)戶主猶豫考慮賣出時，同來看房的其他人報出102萬元的價格。當(dāng)時，房主覺得看房的人挺多，就猶豫了，又將房價提高到104萬元，而且表示不準(zhǔn)備當(dāng)天售出，想再等等看。由于擔(dān)心中介找了托，王先生當(dāng)天也沒敢再與戶主討價還價。

　　隨后的一天內(nèi)，當(dāng)王先生再去了解這套房源時，得到的消息是，急著下定金的人比第一天還多，戶主甚至對王先生說，這套房子沒有110萬是不會賣了。

　　再過了一天，果然有人愿意出114萬元購買，而且還提出要下定金。連中介公司的人員也表示很不理解，房東坐地起價，三天漲了14萬。

　　王先生最后選擇了放棄。前兩天和他一起看房的幾個買家也沒有再跟進(jìn)，不過這套房最終還是以114萬賣出了，看著中介公司手中的合同，王先生覺得很迷茫。

　　人物：經(jīng)紀(jì)人張丹

　　房東“跳價” 經(jīng)紀(jì)人失信

　　張丹(化名)進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩個月，原來是賣汽車的。進(jìn)入中介行業(yè)，她遇到的第一件始料未及的事情就是業(yè)主“跳價”，汽車可都是一口價，但賣房子卻完全不是這樣。

　　近日，在熟悉了一個多月的市場后，張丹終于促成了一個買賣雙方見面。崇文區(qū)本家潤園的一套大戶型兩居，業(yè)主報價為270萬，買家希望張丹能幫助把價格壓低一點(diǎn)，265萬左右成交。

　　因?yàn)橘I家意愿明確，價格相對接近業(yè)主報價，張丹就約了業(yè)主見面，但令其沒有想到的是，還沒有開口談降價的事，業(yè)主說報價要改到300萬元了，原因是今天接待了好幾撥看房的，都挺有誠意，感覺自己的價格報低了。

　　當(dāng)時，買家生氣地責(zé)備張丹，認(rèn)為故意和業(yè)主抬高房價，張丹只有紅著臉給買家解釋，但是買家依然表示不會再跟其去看房了。

　　最近連續(xù)好幾次都遇到這樣的情況。同事告訴她，要及時了解房東的心態(tài)，再把客戶帶過去，否則，就是無效勞動。

　　最近幾天，張丹開始更頻繁地給業(yè)主打電話，為的就是要探清房東的底細(xì)之后，再帶買家看房。