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?書(shū)香五緣104平（15#樓）首開(kāi)均價(jià)流出

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1套內(nèi)面積折算單價(jià)比同面積新房便宜5000-7000元/平！目前這個(gè)面積段4房戶(hù)型的新房在五緣灣核心區(qū)只有書(shū)香，沒(méi)有真正的競(jìng)品，目前島東相似面積段的新房都只能做3房，而且書(shū)香五緣因?yàn)槌?8%的套內(nèi)綜合使用率，扣除公攤后真正套內(nèi)實(shí)得面積（就是未來(lái)套內(nèi)真正能使用的面積）的折算單價(jià)比其他兩新盤(pán)同等面積還便宜了5000-7000元/平！更高性?xún)r(jià)比買(mǎi)入更好地段以及更領(lǐng)先的產(chǎn)品

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以五緣灣價(jià)格風(fēng)向標(biāo)的中央灣區(qū)為例，目前整個(gè)流通性最好的140+的低樓層都成交價(jià)都已經(jīng)賣(mài)到6萬(wàn)/㎡，比去年10月份最低點(diǎn)單價(jià)漲了7千

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而110+的中間樓層也賣(mài)到了6.1萬(wàn)/平，要知道中央灣區(qū)已經(jīng)是10幾年前的產(chǎn)品了，產(chǎn)權(quán)面積、公攤都更大而且只做了三房，書(shū)香五緣104㎡首開(kāi)5.6萬(wàn)/平的均價(jià)比二手還要便宜四五千！！如果扣除公攤只算套內(nèi)實(shí)得面積單價(jià)，更會(huì)便宜至少1萬(wàn)以上！！！

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3）低于成本價(jià)入市，書(shū)香拿地價(jià)4.42萬(wàn)/㎡，稅費(fèi)10%4400元/㎡，加上8000元/㎡的建安+公區(qū)+園林配套的產(chǎn)品打造投入，精裝成本2000-3000元/㎡，運(yùn)營(yíng)成本1000元/㎡，成本測(cè)算保本價(jià)至少6萬(wàn)/㎡左右，5.6萬(wàn)的均價(jià)又是低于成本價(jià)！

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4）產(chǎn)品唯一性，價(jià)格安全系數(shù)高：104-127㎡的4房新產(chǎn)品目前在五緣灣核心區(qū)，只有書(shū)香五緣有，未來(lái)新增供地都是能看景的，面積肯定都要200㎡以上，價(jià)格也會(huì)非常高。這個(gè)面積段在五緣灣核心區(qū)已經(jīng)是絕唱了。周邊的新房以往的售價(jià)也都會(huì)比書(shū)香五緣的首開(kāi)價(jià)高很多，隔壁的 天琴海和五緣灣海都是頂著限價(jià)7.18萬(wàn)賣(mài)的，五緣鯉從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在價(jià)格也都堅(jiān)挺在6 萬(wàn)/㎡左右。從某種意義上，104/127是具備唯一性定價(jià)權(quán)的，所以未來(lái)進(jìn)入二手房，買(mǎi)到書(shū)香五緣首開(kāi)房源的價(jià)格，安全性是非常高的。

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有人肯定會(huì)說(shuō)這個(gè)價(jià)格是不是砸盤(pán)，之前市場(chǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目得價(jià)格普遍預(yù)期都認(rèn)為至少要站到6萬(wàn)/㎡以上的，其實(shí)回顧過(guò)去所有新盤(pán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這跟發(fā)發(fā)得定價(jià)策略有關(guān)：

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1、小戶(hù)型低于成本價(jià)入市作為流量明星產(chǎn)品，讓廣大中產(chǎn)改善家庭能花更少的錢(qián)用買(mǎi)到獲得感更多的房子；

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2、這次除了104流出，還釋放了179平的預(yù)計(jì)總價(jià)，1200-1300萬(wàn)，跟小戶(hù)型單價(jià)差至少1萬(wàn)以上，明顯作為溢價(jià)產(chǎn)品，平衡利潤(rùn)：179作為五緣灣首個(gè)四代宅，島內(nèi)最小面積四代宅，稀缺帶空中大露臺(tái)享受灣海雙景的戶(hù)型，得房率超100%，同樣也會(huì)是五緣灣200平以下景觀大平層的絕唱，所以也具備市場(chǎng)唯一性定價(jià)權(quán)，價(jià)差自然合理；

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3、低開(kāi)高走，逐步漲價(jià)：首批次房源以低價(jià)入市，后續(xù)分批次加推逐步漲價(jià)，以此全案實(shí)現(xiàn)盈利

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去年鯉悅較首開(kāi)價(jià)已經(jīng)漲了5000元/㎡，觀雲(yún)首開(kāi)后僅1個(gè)月已經(jīng)收回2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，漲價(jià)2000元/㎡，重點(diǎn)是在漲價(jià)后觀雲(yún)近一月以來(lái)的來(lái)訪(fǎng)量幾乎每日仍維持在百組左右的夸張高位熱度

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熱銷(xiāo)就是客戶(hù)認(rèn)可的最好驗(yàn)證，說(shuō)明發(fā)發(fā)每次首開(kāi)的價(jià)格的確是誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，其實(shí)從發(fā)發(fā)島內(nèi)幾個(gè)紅盤(pán)的定價(jià)策略可以看到，基本邏輯一致，就是用具備絕對(duì)唯一性、稀缺性的大戶(hù)型做溢價(jià)標(biāo)桿，用小戶(hù)型以低價(jià)做極致性?xún)r(jià)比

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23年五緣灣海，用8萬(wàn)/㎡+的270/220平大平層做溢價(jià)標(biāo)桿，用5萬(wàn)+/㎡的120+平小戶(hù)型做性?xún)r(jià)比

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23年底的四里，用8萬(wàn)/㎡+的303㎡大平層做溢價(jià)標(biāo)桿，用5萬(wàn)+/㎡的130+小戶(hù)型做性?xún)r(jià)比

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觀雲(yún)，用6萬(wàn)/㎡+的稀缺洋房做標(biāo)桿，用4.9萬(wàn)+/㎡的95㎡做性?xún)r(jià)比

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這種定價(jià)的核心就是大戶(hù)型用合理的價(jià)格匹配其稀缺價(jià)值，小戶(hù)型用低價(jià)滿(mǎn)足更多改善需求，還有一點(diǎn)，就是新房階段大小戶(hù)型價(jià)差開(kāi)發(fā)商人為拉大（1.5-2萬(wàn)/㎡），但到二手階段，有大戶(hù)型價(jià)格做標(biāo)桿，會(huì)無(wú)形拉高小戶(hù)型進(jìn)入二手流通的價(jià)格，相當(dāng)于又多了一個(gè)安全價(jià)格墊底

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書(shū)香五緣除了戶(hù)型大提升，還有五緣灣首個(gè)超2.8萬(wàn)方最大三園林，最大87米、最小也有40米以上的最寬樓間距、首個(gè)6米高的瀑布中庭水景、首個(gè)超5000平帶恒溫泳池、室內(nèi)籃球館等超20余種功能空間的地上地下雙會(huì)所等等，由于目前還沒(méi)實(shí)展沒(méi)法完全感知這個(gè)項(xiàng)目所有的價(jià)值提升，等首開(kāi)后各項(xiàng)頂級(jí)配套逐步實(shí)景呈現(xiàn)，也會(huì)作為價(jià)格逐步走高的價(jià)值基礎(chǔ)。五緣灣高端改善大社區(qū)最后的機(jī)會(huì)、五緣灣改善家庭置換的最頂層鏈條，首開(kāi)紅利必?fù)專(zhuān)?27樣板房已經(jīng)開(kāi)放，空間做的非常驚艷，一定要去看！

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