廈門(mén)房?jī)r(jià)這么漲，到底有沒(méi)有道理？
來(lái)源：佳馨冰 發(fā)布時(shí)間：2009-08-10 09:44:00
【小編八達(dá)整理推送】
前幾天，在公車(chē)上，聽(tīng)到兩阿姨在聊房?jī)r(jià)，她們說(shuō)，其實(shí)今年生意特別不好做，很蕭條，物價(jià)又在漲，而廈門(mén)房?jī)r(jià)也一直在漲，真是沒(méi)有道理啊。
房?jī)r(jià)這么漲，到底有沒(méi)有道理呢？房?jī)r(jià)為什么漲呢？還會(huì)再漲下去么？
首先我們來(lái)看一下影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要因素：
1．從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念來(lái)說(shuō)，住房的存量市場(chǎng)決定住房的均衡價(jià)格。截止09年6月末，廈門(mén)市商品住宅存量?jī)H為143萬(wàn)平方米，相比年初的292萬(wàn)平方米，存量被迅速去化50%以上，若沒(méi)有新的供給跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目“羅賓森廣場(chǎng)二期”、“海峽國(guó)際社區(qū)”、“云頂至尊”、“禹洲。香檳城二期”未推的量約130萬(wàn)平方米；另其他一些正準(zhǔn)備推向市場(chǎng)的量約446萬(wàn)平方米，將在未來(lái)兩三年內(nèi)推向市場(chǎng)。兩者相加，供應(yīng)量將達(dá)589萬(wàn)平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才達(dá)317萬(wàn)平方米，因此未來(lái)短期內(nèi)，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供給量依然十分充足。（以上住宅供給量及去化量分析參考8月6日的《廈門(mén)日?qǐng)?bào)》中由新景祥市場(chǎng)研發(fā)部撰寫(xiě)的《未來(lái)樓市不差房》）
2住房需求量自然也是決定房?jī)r(jià)的另一主要因素。供給量和需求量的多少?zèng)Q定了商品的價(jià)格。在我認(rèn)為，廈門(mén)的房市其實(shí)是不缺需求的。因?yàn)?，如果?jīng)濟(jì)條件允許的情況下，如果覺(jué)得是個(gè)合適的機(jī)會(huì)下手的情況下，誰(shuí)不愿意在這么一個(gè)美麗溫馨的小城市擁有一個(gè)自己的家呢？我認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)人群有以下幾類(lèi)：⑴閩南三角洲一帶，這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展較福建其他地區(qū)較快，可以說(shuō)是他們買(mǎi)房不差錢(qián)，而且要大套（因?yàn)榧彝ト丝谳^多且不差錢(qián)），一般買(mǎi)的是三房或四房。 我接觸的很多閩南人在廈門(mén)都有好幾套房子。⑵福建其他地區(qū)的消費(fèi)者，這一類(lèi)人買(mǎi)房一般有三個(gè)目的，一是為自己養(yǎng)老，很多人愿意來(lái)廈門(mén)這個(gè)氣候適宜的城市養(yǎng)老；二是為了小孩先備著，廈門(mén)是福建人選擇在福建工作的首選，很多家長(zhǎng)在小孩讀大學(xué)時(shí)，就在廈門(mén)為他買(mǎi)好了房子；三是投資，可能大家覺(jué)得廈門(mén)房子增值可能性相對(duì)較大。⑶廈門(mén)本地人。一是為孩子準(zhǔn)備婚房。據(jù)我觀察，其實(shí)廈門(mén)本地人父母和兒子媳婦住在一起的較少，一般是為他再買(mǎi)一套結(jié)婚用，三房?jī)煞康亩加行枨蟆６峭顿Y，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中國(guó)人對(duì)房子的夢(mèng)想是永恒不變的，條件好了總是希望有更好的住房相配比。這就如“佳潔士牙膏”的選擇，每種人群都能找到你合適的牙膏，房子亦如此。島外的改善到島內(nèi)，兩房的要改善到三房，三房的要改善到樓中樓，樓中樓要改善到獨(dú)棟別墅。別墅呢？之前認(rèn)識(shí)一個(gè)客戶(hù)要貸款600萬(wàn)，我問(wèn)他什么用途，想買(mǎi)一個(gè)別墅結(jié)婚用。我說(shuō)，你現(xiàn)在不是已經(jīng)住獨(dú)棟別墅了么？他說(shuō)，現(xiàn)在住的已經(jīng)舊了，九幾年的了。我說(shuō)，噢，這樣啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永遠(yuǎn)不知足的。⑸為了小孩讀書(shū)再買(mǎi)房的。只要是好學(xué)校邊上的房子，價(jià)格是很難降下的，因?yàn)樾『⑹菍氊悾议L(zhǎng)希望給他們最好的環(huán)境讀書(shū)。還有很多其他人群呢。。。我覺(jué)得是不缺需求的，關(guān)鍵是如何讓這些有需求的消費(fèi)者覺(jué)得目前是最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)，那他們就下手買(mǎi)了。09年上半年房?jī)r(jià)這樣漲，就是刺激了這部分人的需求，稅收低，且大家都認(rèn)為會(huì)漲，就趕緊買(mǎi)啦。“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，中國(guó)人向來(lái)如此。
3. 政府的貨幣政策和其他經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然也是個(gè)重要因素。上半年如此火爆的房市當(dāng)然也得益于政府寬松的貨幣政策。按揭貸款利率最低可以到七折，年利率僅4.158%，按揭最高可以貸到八成，二套房的政策也放寬了很多，稅收政策也異常優(yōu)惠。這些政策也確實(shí)成為房?jī)r(jià)的推手，同時(shí)刺激了經(jīng)濟(jì)。而下半年的政策到底是怎樣呢？近兩月，銀監(jiān)局也不斷下發(fā)文件，收緊二套房的貸款，加緊對(duì)貸款用途的審查，嚴(yán)禁進(jìn)入股市。接下來(lái)，也有聽(tīng)說(shuō)，可能會(huì)微調(diào)貨幣政策。如此，會(huì)給飛奔的房市減速么？這，就要看接下來(lái)的政策力度大小。但，我想，目前應(yīng)該不會(huì)特別大，微調(diào)。具體要看今后市場(chǎng)的反應(yīng)如何。政府，對(duì)于房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)是特別矛盾的。他，不希望房?jī)r(jià)一直漲，因?yàn)樵絹?lái)越多的人買(mǎi)不起房子了，社會(huì)在進(jìn)步，人們卻連之前的人人有居所這基本需求都不能滿(mǎn)足，是進(jìn)步么?他，不希望房?jī)r(jià)一直降。開(kāi)發(fā)商一直是納稅大戶(hù)，財(cái)政的主要稅收來(lái)源。再則，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)間接影響到其它十七個(gè)行業(yè)的生存，如鋼鐵行業(yè)，建筑行業(yè)，建材市場(chǎng)，房產(chǎn)裝修市場(chǎng)等等，當(dāng)然還有我們隨處可見(jiàn)的房地產(chǎn)中介，我覺(jué)得看一個(gè)地方房產(chǎn)繁榮不繁榮，可以看中介多不多。去年，中介方一個(gè)個(gè)倒閉，而今年春風(fēng)吹又生，遍地開(kāi)花。這十七個(gè)行業(yè)關(guān)系到我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，你說(shuō)，政府能不管他們死活么？
上面所提是影響房?jī)r(jià)的三個(gè)主要因素。那么房?jī)r(jià)這么漲到底有沒(méi)道理呢？
很多人說(shuō)沒(méi)有道理。
1.正如開(kāi)篇阿姨說(shuō)的，今年賺錢(qián)特不容易，經(jīng)濟(jì)不如以往好，買(mǎi)房太困難了，房?jī)r(jià)一直漲，沒(méi)有道理。
2．很多人說(shuō)，需求其實(shí)沒(méi)有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不會(huì)再漲了。
3．如果接下去，國(guó)家政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮，有可能就抑制房市的發(fā)展。但是政策如何，who knows？
也有人說(shuō)有道理。
1．很多人在預(yù)期我國(guó)有可能通貨膨脹。很多人問(wèn)我，如果通貨膨脹，我們?cè)撛趺崔k？抵制通貨膨脹的有效方式，就是投資實(shí)物資產(chǎn)，房產(chǎn)和黃金等。從這個(gè)角度而言，應(yīng)該買(mǎi)房。在20世紀(jì)20年代的德國(guó)、匈牙利等國(guó)，通貨膨脹率達(dá)到驚人的高度，甚至超過(guò)每月50%，在這種情況下，企業(yè)常常是一天發(fā)兩次工資，而工人們一領(lǐng)到工資，就立即沖進(jìn)商店，以趕在貨幣貶值的之前將它用掉。當(dāng)然中國(guó)目前還不至于到惡性通貨膨脹的狀態(tài)。而中國(guó)目前面臨的是通貨膨脹還是通貨緊縮，這也是近期一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題，有待細(xì)細(xì)分析。
2．房產(chǎn)確實(shí)是有這個(gè)需求的，尤其在廈門(mén)島內(nèi)這塊稀缺土地上。
其實(shí)房?jī)r(jià)這個(gè)東西還是很玄忽的，就像08年有幾個(gè)預(yù)測(cè)到09年市場(chǎng)的火爆，如果真預(yù)測(cè)到的話(huà)，08年大家就下手了。呵呵~~這場(chǎng)景很像08年一個(gè)基金公司的副總來(lái)講演經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，描述了一個(gè)場(chǎng)景，在冰天雪地下，一群企鵝在找水喝，突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鵝忍不住了，跳了下去，發(fā)現(xiàn)底下有好多水，之后，其他企鵝也跟著撲咚撲咚跳下去。其實(shí)后來(lái)股市的發(fā)展也就是如此。
我還認(rèn)為，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，取決于大家的預(yù)期，若大部分人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，它就會(huì)漲，因?yàn)檫@一大部分人都去買(mǎi)了或者建議其他人買(mǎi)；若大部分人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌，它就會(huì)跌，因?yàn)榇蟛糠秩硕疾桓屹I(mǎi)。這，又是一個(gè)博弈。
以上，只是我在這臺(tái)風(fēng)天，在家中得出的粗淺的想法。朋友們，你們認(rèn)為呢？房?jī)r(jià)這么漲，有沒(méi)道理？給我點(diǎn)意見(jiàn)。
房?jī)r(jià)這么漲，到底有沒(méi)有道理呢？房?jī)r(jià)為什么漲呢？還會(huì)再漲下去么？
首先我們來(lái)看一下影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要因素：
1．從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念來(lái)說(shuō)，住房的存量市場(chǎng)決定住房的均衡價(jià)格。截止09年6月末，廈門(mén)市商品住宅存量?jī)H為143萬(wàn)平方米，相比年初的292萬(wàn)平方米，存量被迅速去化50%以上，若沒(méi)有新的供給跟上，剩余的存量不用半年就可去化。但幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目“羅賓森廣場(chǎng)二期”、“海峽國(guó)際社區(qū)”、“云頂至尊”、“禹洲。香檳城二期”未推的量約130萬(wàn)平方米；另其他一些正準(zhǔn)備推向市場(chǎng)的量約446萬(wàn)平方米，將在未來(lái)兩三年內(nèi)推向市場(chǎng)。兩者相加，供應(yīng)量將達(dá)589萬(wàn)平方米，而即使是行情最好的2007年的去化量才達(dá)317萬(wàn)平方米，因此未來(lái)短期內(nèi)，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供給量依然十分充足。（以上住宅供給量及去化量分析參考8月6日的《廈門(mén)日?qǐng)?bào)》中由新景祥市場(chǎng)研發(fā)部撰寫(xiě)的《未來(lái)樓市不差房》）
2住房需求量自然也是決定房?jī)r(jià)的另一主要因素。供給量和需求量的多少?zèng)Q定了商品的價(jià)格。在我認(rèn)為，廈門(mén)的房市其實(shí)是不缺需求的。因?yàn)?，如果?jīng)濟(jì)條件允許的情況下，如果覺(jué)得是個(gè)合適的機(jī)會(huì)下手的情況下，誰(shuí)不愿意在這么一個(gè)美麗溫馨的小城市擁有一個(gè)自己的家呢？我認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)人群有以下幾類(lèi)：⑴閩南三角洲一帶，這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展較福建其他地區(qū)較快，可以說(shuō)是他們買(mǎi)房不差錢(qián)，而且要大套（因?yàn)榧彝ト丝谳^多且不差錢(qián)），一般買(mǎi)的是三房或四房。 我接觸的很多閩南人在廈門(mén)都有好幾套房子。⑵福建其他地區(qū)的消費(fèi)者，這一類(lèi)人買(mǎi)房一般有三個(gè)目的，一是為自己養(yǎng)老，很多人愿意來(lái)廈門(mén)這個(gè)氣候適宜的城市養(yǎng)老；二是為了小孩先備著，廈門(mén)是福建人選擇在福建工作的首選，很多家長(zhǎng)在小孩讀大學(xué)時(shí)，就在廈門(mén)為他買(mǎi)好了房子；三是投資，可能大家覺(jué)得廈門(mén)房子增值可能性相對(duì)較大。⑶廈門(mén)本地人。一是為孩子準(zhǔn)備婚房。據(jù)我觀察，其實(shí)廈門(mén)本地人父母和兒子媳婦住在一起的較少，一般是為他再買(mǎi)一套結(jié)婚用，三房?jī)煞康亩加行枨蟆６峭顿Y，取得租金收益和升值收益。⑷改善性住房。似乎中國(guó)人對(duì)房子的夢(mèng)想是永恒不變的，條件好了總是希望有更好的住房相配比。這就如“佳潔士牙膏”的選擇，每種人群都能找到你合適的牙膏，房子亦如此。島外的改善到島內(nèi)，兩房的要改善到三房，三房的要改善到樓中樓，樓中樓要改善到獨(dú)棟別墅。別墅呢？之前認(rèn)識(shí)一個(gè)客戶(hù)要貸款600萬(wàn)，我問(wèn)他什么用途，想買(mǎi)一個(gè)別墅結(jié)婚用。我說(shuō)，你現(xiàn)在不是已經(jīng)住獨(dú)棟別墅了么？他說(shuō)，現(xiàn)在住的已經(jīng)舊了，九幾年的了。我說(shuō)，噢，這樣啊。改善改善，生活一直在改善，住房也要一直在改善，人啊，是永遠(yuǎn)不知足的。⑸為了小孩讀書(shū)再買(mǎi)房的。只要是好學(xué)校邊上的房子，價(jià)格是很難降下的，因?yàn)樾『⑹菍氊悾议L(zhǎng)希望給他們最好的環(huán)境讀書(shū)。還有很多其他人群呢。。。我覺(jué)得是不缺需求的，關(guān)鍵是如何讓這些有需求的消費(fèi)者覺(jué)得目前是最好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)，那他們就下手買(mǎi)了。09年上半年房?jī)r(jià)這樣漲，就是刺激了這部分人的需求，稅收低，且大家都認(rèn)為會(huì)漲，就趕緊買(mǎi)啦。“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，中國(guó)人向來(lái)如此。
3. 政府的貨幣政策和其他經(jīng)濟(jì)政策當(dāng)然也是個(gè)重要因素。上半年如此火爆的房市當(dāng)然也得益于政府寬松的貨幣政策。按揭貸款利率最低可以到七折，年利率僅4.158%，按揭最高可以貸到八成，二套房的政策也放寬了很多，稅收政策也異常優(yōu)惠。這些政策也確實(shí)成為房?jī)r(jià)的推手，同時(shí)刺激了經(jīng)濟(jì)。而下半年的政策到底是怎樣呢？近兩月，銀監(jiān)局也不斷下發(fā)文件，收緊二套房的貸款，加緊對(duì)貸款用途的審查，嚴(yán)禁進(jìn)入股市。接下來(lái)，也有聽(tīng)說(shuō)，可能會(huì)微調(diào)貨幣政策。如此，會(huì)給飛奔的房市減速么？這，就要看接下來(lái)的政策力度大小。但，我想，目前應(yīng)該不會(huì)特別大，微調(diào)。具體要看今后市場(chǎng)的反應(yīng)如何。政府，對(duì)于房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)是特別矛盾的。他，不希望房?jī)r(jià)一直漲，因?yàn)樵絹?lái)越多的人買(mǎi)不起房子了，社會(huì)在進(jìn)步，人們卻連之前的人人有居所這基本需求都不能滿(mǎn)足，是進(jìn)步么?他，不希望房?jī)r(jià)一直降。開(kāi)發(fā)商一直是納稅大戶(hù)，財(cái)政的主要稅收來(lái)源。再則，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)間接影響到其它十七個(gè)行業(yè)的生存，如鋼鐵行業(yè)，建筑行業(yè)，建材市場(chǎng)，房產(chǎn)裝修市場(chǎng)等等，當(dāng)然還有我們隨處可見(jiàn)的房地產(chǎn)中介，我覺(jué)得看一個(gè)地方房產(chǎn)繁榮不繁榮，可以看中介多不多。去年，中介方一個(gè)個(gè)倒閉，而今年春風(fēng)吹又生，遍地開(kāi)花。這十七個(gè)行業(yè)關(guān)系到我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，你說(shuō)，政府能不管他們死活么？
上面所提是影響房?jī)r(jià)的三個(gè)主要因素。那么房?jī)r(jià)這么漲到底有沒(méi)道理呢？
很多人說(shuō)沒(méi)有道理。
1.正如開(kāi)篇阿姨說(shuō)的，今年賺錢(qián)特不容易，經(jīng)濟(jì)不如以往好，買(mǎi)房太困難了，房?jī)r(jià)一直漲，沒(méi)有道理。
2．很多人說(shuō)，需求其實(shí)沒(méi)有那么多，而各地的房子空置率很高，所以房子不會(huì)再漲了。
3．如果接下去，國(guó)家政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮，有可能就抑制房市的發(fā)展。但是政策如何，who knows？
也有人說(shuō)有道理。
1．很多人在預(yù)期我國(guó)有可能通貨膨脹。很多人問(wèn)我，如果通貨膨脹，我們?cè)撛趺崔k？抵制通貨膨脹的有效方式，就是投資實(shí)物資產(chǎn)，房產(chǎn)和黃金等。從這個(gè)角度而言，應(yīng)該買(mǎi)房。在20世紀(jì)20年代的德國(guó)、匈牙利等國(guó)，通貨膨脹率達(dá)到驚人的高度，甚至超過(guò)每月50%，在這種情況下，企業(yè)常常是一天發(fā)兩次工資，而工人們一領(lǐng)到工資，就立即沖進(jìn)商店，以趕在貨幣貶值的之前將它用掉。當(dāng)然中國(guó)目前還不至于到惡性通貨膨脹的狀態(tài)。而中國(guó)目前面臨的是通貨膨脹還是通貨緊縮，這也是近期一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題，有待細(xì)細(xì)分析。
2．房產(chǎn)確實(shí)是有這個(gè)需求的，尤其在廈門(mén)島內(nèi)這塊稀缺土地上。
其實(shí)房?jī)r(jià)這個(gè)東西還是很玄忽的，就像08年有幾個(gè)預(yù)測(cè)到09年市場(chǎng)的火爆，如果真預(yù)測(cè)到的話(huà)，08年大家就下手了。呵呵~~這場(chǎng)景很像08年一個(gè)基金公司的副總來(lái)講演經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，描述了一個(gè)場(chǎng)景，在冰天雪地下，一群企鵝在找水喝，突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)冰窟窿，大家都不敢跳下去，而有一只企鵝忍不住了，跳了下去，發(fā)現(xiàn)底下有好多水，之后，其他企鵝也跟著撲咚撲咚跳下去。其實(shí)后來(lái)股市的發(fā)展也就是如此。
我還認(rèn)為，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，取決于大家的預(yù)期，若大部分人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，它就會(huì)漲，因?yàn)檫@一大部分人都去買(mǎi)了或者建議其他人買(mǎi)；若大部分人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌，它就會(huì)跌，因?yàn)榇蟛糠秩硕疾桓屹I(mǎi)。這，又是一個(gè)博弈。
以上，只是我在這臺(tái)風(fēng)天，在家中得出的粗淺的想法。朋友們，你們認(rèn)為呢？房?jī)r(jià)這么漲，有沒(méi)道理？給我點(diǎn)意見(jiàn)。
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